Ristrutturazioni: mercato potenziale da 1 milione di case e 50 miliardi di euro

Presentato a Milano, da  Scenari Immobiliari, il Primo Rapporto sul recupero edilizio in Italia secondo il quale nell’immediato potrebbe sbloccarsi un mercato potenziale di oltre 1 milione di case. Già oggi il 19% delle compravendite (con punte del 25% a Napoli) riguarda case da ristrutturare.

l recupero del patrimonio residenziale è il futuro dell’edilizia italiana e del mercato immobiliare”, ha dichiarato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, in apertura del convegno di presentazione del Primo Rapporto sul recupero edilizio in Italia svoltosi ieri a Milano, studio realizzato in collaborazione con Paspartu Italy . Come già noto con oltre 10 milioni di edifici residenziali costruiti prima del 1990 (l’80% dello stock residenziale italiano), il mercato delle ristrutturazioni costituisce la chiave di volta per un notevole incremento del valore di un patrimonio immobiliare vetusto. Secondo quanto riportato nello studio, ammonterebbero ad oltre 120 milioni i mq di abitazioni vuote, inadatte da ristrutturare (circa il 5% dei 2.450 mln mq dello stock residenziale totale). Ciò significa che nell’immediato potrebbe sbloccarsi un mercato potenziale di oltre 1 milione di case. Già oggi il 19% delle compravendite (con punte del 25% a Napoli) riguarda case da ristrutturare. Il numero aumenta esponenzialmente se si considerano anche le unità immobiliari abitate dello stock che avrebbero ugualmente bisogno di manutenzione straordinaria, per un investimento stimato in 50mld di euro. “Recuperare il patrimonio immobiliare comporta un miglioramento delle condizioni di vita degli abitanti, risparmi energetici e anche bellezza della casa” ha aggiunto Breglia prima di passare la parola a Gaetano Coraggio, Ceo di Paspartu Italy realtà online che nasce dalla volontà e dall’urgenza di collegare logiche ed organizzazione industriali ad un settore tipicamente artigianale come quello delle ristrutturazioni private (microcantieri residenziali). Ristrutturazione che secondo i dati riportati del rapporto può diventare anche un buon investimento.

Il rapporto presenta un capitolo dedicato proprio al plusvalore ottenibile dalla ristrutturazione. Si parte dai quartieri semicentrali delle principali città italiane dove il mercato risulta più dinamico, prendendo come standard un appartamento di 60 mq secondo i prezzi rilevati a febbraio 2017. Sono contrapposte due tipologie d’immobili: quello da ristrutturare e quello ristrutturato di qualità assimilabile al nuovo. Gli interventi stimati riguardano operazioni di demolizione, rimozione e costruzione dei tramezzi, intonaci e rasature, pavimenti e rivestimenti, opere da imbianchino, opere da idraulico, impianto di riscaldamento, impianto elettrico, assistenze murarie, condizionamento dell’aria, infissi e fornitura materiali. Si calcola che il plusvalore (cioè l’incremento percentuale del valore di un’abitazione compresi i costi di ristrutturazione) può raggiungere anche il 35% del prezzo dell’immobile in determinate zone. “Plusvalore di cui mi piacerebbe trovare effettivo riscontro sul nostro mercato di riferimento“ ha puntualizzato in proposito Vincenzo Albanese, Ceo di SIGEST Spa una della maggiori agenzia immobiliari di Milano. Nell’augurarsi che incentivi all’afficentamento energetico possono essere inseriti pure nell’IMU in maniera proporzionale alla prestazione raggiunta, secondo Albanese nell’odierno scenario di mercato può risultare più efficacie passare dalla logica del plusvalore a quelle dalle redditività considerando il perimetro di agevolazioni definito sia per la ristrutturazione/manutenzione dell’edificio ( a cominciare dal suo involucro) sia per la locazione in affitto. “ Non si può più pensare – ha poi sottolineato – di poter trasformare , come in passato, in immobili ad uso residenziale edifici che non sono state pensati, progettati e realizzati per questa destinazione d’uso”. Tornando al parametro del “plusvalore” utilizzato nello studio, la media dei 104 capoluoghi di provincia italiani, considerati nella loro fascia semicentrale, registrerebbe un plusvalore del 10,7% e un guadagno netto di 14mila €, considerando un costo di ristrutturazione medio di 31mila euro e uno sconto del 31%. In questo modo il prezzo medio di un’abitazione da ristrutturare si attesta su 100mila euro, mentre quello di una ristrutturata registra un valore di 145mila euro. Nella top ten dei capoluoghi italiani per il plusvalore ottenuto al termine del processo di ristrutturazione di un immobile si collocano Roma, Venezia, Firenze, Napoli, Bari, Milano, Bologna, Brescia, Catania e Genova, con valori che vanno dal 20% di Roma al 12% circa di Genova. In base alle domande presentate nel 2016 per lo sfruttamento delle agevolazioni per la ristrutturazione edilizia (stimate in circa 1,4 milioni) e quelle per la riqualificazione energetica risultano ( oltre 300mila), a scegliere la soluzione della ristrutturazione edilizia sono soprattutto gli under35, per oltre il 30% del totale d’interventi, mentre l’età media sale in maniera inversamente proporzionale al numero di ristrutturazioni richieste. Tra i principali capoluoghi in Italia, Napoli è la città con il maggior numero d’immobili in vendita che necessitano interventi di ristrutturazione, seguita da Roma, Milano e Torino.